El Área Metropolitana de Denver es Entre las Más Rápidas a Nivel Nacional en la Que Se Están Acumulando las Viviendas Sin Vender

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Las ventas lentas de condominios, las elevadas tasas de interés hipotecarias y la incertidumbre económica hicieron que el inventario aumentara en 2 tercios en marzo

Denver, conocido desde hace mucho tiempo por tener una oferta limitada de casas disponibles para la venta, ahora es líder entre las áreas metropolitanas de todo el país por la rapidez con la que está acumulando inventario de viviendas sin vender.

El número de casas en venta a nivel nacional aumentó un 29 por ciento en marzo en comparación con el mismo mes del año anterior, según un informe de Realtor.com, un sitio en línea de listados. Las 50 áreas metropolitanas más grandes experimentaron un aumento durante el año pasado, con nuevos listados que superaron las ventas.

San José, Las Vegas y Denver registraron aumentos de poco más del 67 por ciento o 2.4 veces más rápido que el aumento promedio nacional. Técnicamente, Denver tuvo el tercer aumento más grande, pero la diferencia equivale a un error de redondeo: 67.3% frente al 67.9% en San José.

"San José, Denver y Las Vegas no solo experimentaron aumentos considerables año tras año, sino que forman parte del grupo de 18 áreas metropolitanas donde los niveles de inventario ahora superan los niveles previos a la pandemia", escribió Danielle Hale, economista principal de Realtor.com, en su informe.

Hale señala que, a nivel nacional, el inventario de viviendas sin vender es aproximadamente una quinta parte más bajo de lo que era entre 2017 y 2019, con los mercados del noreste un tercio por debajo. Esto refleja la falta de construcción de nuevas viviendas en esa región. Los mercados de Texas con una fuerte actividad de construcción, como San Antonio, Dallas y Austin, han visto un fuerte aumento en sus inventarios.

Los agentes locales en el mercado de casas en venta en Denver ofrecieron una variedad de explicaciones de por qué la oferta se está acumulando, la principal de ellas es un lento mercado de reventa de condominios y casas adosadas, tasas de interés hipotecarias elevadas e incertidumbre económica, que han marginado a los compradores, y más propietarios que buscan retirar dinero.

Pero también señalaron que el inventario sigue estando por debajo de los promedios históricos y que años de escasez de suministro han distorsionado las percepciones de lo que es normal o equilibrado.

El inventario de viviendas en venta en el área metropolitana de Denver era de 9,764 en marzo, lo que se mantiene por debajo del promedio de 4 décadas para el mes de 13,188, según los recuentos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Área Metropolitana de Denver (DMAR). El máximo histórico fue de 27.309 en marzo de 2006, con el mínimo histórico de 1.921 para marzo establecido hace 4 años.

El inventario está aumentando más rápidamente para los condominios y las casas adosadas, también conocidas como viviendas adjuntas, porque comparten una pared o un piso. Había 3.567 listados de casas adjuntas a fines de marzo, en comparación con 1,905 un año previo, un aumento del 87 por ciento, según los recuentos de DMAR. En el caso de las casas unifamiliares, el incremento ha sido del 57 por ciento, pasando de 3,944 a 6,197.

Hace un año, los condominios y las casas adosadas representaban el 33 por ciento del inventario disponible para los compradores. El mes pasado, fue del 37 por ciento. Pero a pesar de la oferta adicional y los precios más bajos, los compradores no se están animando.

"El mercado de condominios de nivel para los compradores de su primera vivienda es lo que está impulsando la acumulación. Estamos atorados en el mercado de reventa de condominios", dijo Keri Duffy, miembro del comité de tendencias de mercado de DMAR.

Debido a que cuestan menos, los condominios se consideran un producto importante para los compradores de su primera vivienda, una puerta de entrada al ámbito de la propiedad de vivienda. Históricamente, han ofrecido una mejor asequibilidad, pero esa ventaja está desapareciendo debido al aumento de las tarifas de las asociaciones de propietarios o HOA.

Los honorarios de la HOA cubren los gastos de artículos compartidos, como techos y exteriores, así como de servicios comunes, como los de palear la nieve y retirar los desechos. Las asociaciones de condominios también suelen asumir los costos de los seguros para los exteriores, y estos se están disparando hacia arriba.

Aunque los precios medios de los condominios han bajado un 6.2 por ciento en el último año, no es suficiente para compensar las tarifas más altas de las HOA, dado que no se han reducido las tasas de interés hipotecarias como se esperaba. Además, algunos compradores están haciendo los cálculos y se están dando cuenta de que pueden comprar una casa unifamiliar más nueva por un poco más cada mes de lo que tendrían que pagar en costos de reparación y tarifas de HOA más altas para vivir en un condominio más viejo.

Los desarrollos de condominios más viejos que hayan diferido el mantenimiento diferido podrían estar sujetos a evaluaciones especiales. Y el consecuente aumento de las tarifas de las HOA puede desencadenar una espiral descendente difícil de corregir, lo que resulta en un aumento de la morosidad financiera entre los propietarios actuales y crea oportunidad para que más inversores intervengan y conviertan las unidades en alquileres. Esas 2 cosas pueden llevar a que las comunidades se vuelvan "injustificables" en cuanto a los seguros. Esa designación impide que entidades respaldadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac proporcionen financiamiento hipotecario convencional, lo que limita aún más el grupo de compradores potenciales y ejerce una mayor presión a la baja sobre los precios.

Alrededor de una cuarta parte de los vendedores de viviendas en Denver, el 24.4 por ciento, tuvieron que reducir el precio de venta de catálogo en marzo, una de las tasas más altas del país después de Phoenix, Orlando y San Antonio, según Realtor.com. Fue mucho peor para los vendedores de condominios, donde el 77.2 por ciento tuvo que reducir el precio en febrero, según un análisis de Redfin, una correduría nacional.

Mike Bruce, presidente de la junta directiva de DMAR, también atribuye el aumento del inventario a lo que él llama la demanda "reprimida" de los vendedores. Los nuevos listados aumentaron un 29 por ciento en marzo con respecto al año anterior, mientras que las ventas disminuyeron un 5 por ciento.

Algunos vendedores no entienden cuánto se ha movido el mercado en su contra después de años de no tener que mejorar su atractivo exterior o tener que mostrar "flexibilidad" a los compradores.

"Hay un montón de gente que intentó vender y fracasaron. Sacaron la casa del mercado y lo están intentando de nuevo", dijo Bruce.

Las casas tienen que destacarse desde el principio o los compradores, ahora con una gran cantidad de opciones, simplemente pasan a la que sigue.

"Durante la pandemia, enseñamos muchas casas sucias", recordó Duffy. Luego compartió un pensamiento que quería decir en voz alta: "Sé que vas a tener 40 ofertas, pero por favor al menos limpia la bañera".

Aquellos vendedores dispuestos a presentar bien sus casas desde el principio están siendo recompensados incluso con el mercado de inventario más alto, dijo ella.

Las casas en ubicaciones deseadas, que están bien presentadas, tienen un precio correcto, y son de llave en mano, lo que significa que los compradores no necesitan trabajar más en ellas, aún pueden moverse rápidamente, dijo Heather O'Leary, miembra de la junta de DMAR.

Los listados pasaron una mediana de 18 días en el mercado en marzo, lo que significa que la mitad de los listados se contrataron en menos de ese tiempo y la otra mitad tardó más. Esto es un aumento de 11 días con respecto al año anterior, pero sigue siendo rápido. El número más preocupante es el del PROMEDIO de días en el mercado, que aumentó de 39 a 48 días.

Las casas que no se están vendiendo se están acampando en el servicio de listados múltiples durante semanas y meses, sin interés de los compradores.

O'Leary dijo que no le preocupa el exceso de inventario. La oferta ha vuelto a donde estaba en 2013, cuando el mercado residencial estaba saliendo de un verdadero exceso de oferta debido al exceso de construcción y la laxitud de los estándares de los préstamos. El área metropolitana de Denver y Colorado siguen siendo destinos atractivos para quienes se desplazan.

Pero Bruce ha notado una tendencia, tanto entre los compañeros con los que creció como entre los vendedores a los que ha representado. Años de fuerte apreciación de los precios, combinados con costos de vida más altos, están motivando a algunos propietarios a vender y mudarse a mercados de viviendas más asequibles en otros estados.

"Los vendedores con los que estoy tratando se están mudando fuera del estado, o se están mudando a un centro de retiro", dijo el.

Su experiencia es anecdótica, pero los recuentos de población estiman solo un pequeño aumento en los últimos 2 años en el número neto de personas que se mudaron a Colorado desde otros estados, lo cual también podría estar contribuyendo al aumento del inventario.

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