Algunos Compradores en el Mercado de Casas en Denver Están Sacrificando un Viaje Más Largo al Trabajo Por la Asequibilidad
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La falta de construcción de nuevos condominios en el área metropolitana de Denver hace que más compradores de su primera vivienda se dirijan a los “exurbios” (suburbios y más allá de los suburbios)
Dice Marina, una compradora de su primera casa, que "no pensé que comprar una casa fuera alcanzable a mi edad, pero me reuní con un prestamista y me calificó".
Pero calificar y realizar no son lo mismo. Denver no tenía mucho disponible en su rango de precios de $300,000 a $400,000. Lo que sí encontró estaba en malas condiciones o se acompañaba con altas cuotas de la asociación de propietarios que minaron su poder adquisitivo.
Los condominios durante mucho han sido tiempo un trampolín para pasar del alquiler a la propiedad, pero muchos de los lugares que consideró tenían tarifas de asociación de $600 a $700 al mes aparte del pago de la hipoteca. La mayoría de los desarrollos de condominios eran bastante viejos, y Marina, quien trabaja en el negocio de la construcción, entendía los costos asociados con el mantenimiento diferido.
Terminó comprando una nueva casa de 2 pisos y dos habitaciones con un garaje para 2 autos y 1,100 pies cuadrados de espacio de Oakwood Homes. El precio base fue de $350,000 y pagó $375,000 después de agregar mejoras. Fue una ganga en un mercado donde el precio medio de una casa vendida en abril fue de $660,000 dólares, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Área Metropolitana de Denver (DMAR).
¿Cuál fue el compromiso? El nuevo hogar de Morgan está en Muegge Farms en Bennett, una comunidad al este de Aurora y justo al sur de la Interestatal 70 que Oakwood y Lennar están desarrollando.
Marina solía manejar de un alquiler en el área de Cherry Creek a un trabajo en Parker y ahora maneja de Bennett a Brighton por caminos rurales. Su viaje diario es unos 10 minutos más largo, y puede llegar a Aurora en 20 a 25 minutos y al centro de Denver en unos 45 minutos.
El cielo nocturno es más oscuro, y la ciudad es más tranquila, con el sonido de las sirenas notablemente ausentes. Y las montañas, aunque más distantes, permanecen a la vista, dijo ella. Lo mejor de todo es que tiene su propio espacio, uno que le permitirá acumular capital con el tiempo.
El año pasado, la edad promedio de un comprador de vivienda de su primera vivienda en los EE. UU. fue de 38 años, en comparación con los 35 de 2023 y los 29 de 1981, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). La compra de Marina no habría provocado el mínimo asombro en la década de 1980, pero en 2025 es un caso atípico, en más de un sentido.
Los compradores de su primera vivienda representaron un mínimo histórico del 24 por ciento el año pasado o poco menos de una cuarta parte del mercado, frente al 44 por ciento en 1981, según el informe de NAR, que atribuye la disminución de la participación al aumento de las tasas de interés hipotecarias, los elevados precios de las viviendas y el inventario limitado en muchos mercados.
Los compradores de su primera vivienda solían ser tan dominantes que los constructores tenían que acomodarlos. Pero con el aumento de los costos del terreno y los materiales y la escasez de la mano de obra, muchos centraron su atención en los mercados de lujo después de la crisis inmobiliaria. Eso ha dejado una escasez de viviendas de nivel básico.
El año pasado era $1,300 dólares al mes más barato alquilar una casa o un apartamento en el área metropolitana de Denver que comprar una vivienda inicial, según John Burns Real Estate Consulting. La brecha de Denver fue aproximadamente un 30 por ciento más alta que el promedio de los EE. UU. y una de las más altas entre las áreas metropolitanas estudiadas por John Burns.
Pero el alquiler tiene otro costo a largo plazo, aunque sea más barato a corto plazo. El valor neto de la vivienda es la fuente de riqueza principal en los EE.UU. y el patrimonio neto mediano de los inquilinos en los EE.UU. es de $10,400 en comparación con los $400,000 de los propietarios de una vivienda, según un informe del año pasado del Aspen Institute.
Oakwood Homes se ha centrado durante mucho tiempo en casas para compradores de su primera vivienda y ha estado construyendo en Green Valley Ranch desde 1991. A medida que el aumento de los precios de las viviendas mantuvo a más adultos jóvenes atrapados alquilando después de la pandemia, la compañía intensificó sus esfuerzos para reducir los costos, dijo Ryan Smith, presidente y director de operaciones de Oakwood Homes.
"Nos despertamos todas las mañanas pensando en cómo reducir los precios para los consumidores. Nos obsesionamos con la eficiencia y el costo", dijo Smith, y agregó que los compradores primerizos representan entre el 80 y el 90 por ciento de sus clientes en Colorado.
Ofrecer casas más compactas con planos de planta más pequeños en terrenos más alejados son 2 formas de reducir el precio de compra de una casa nueva por debajo de los $400,000. Oakwood es líder en la construcción de componentes o pisos enteros de casas fabricadas y en su envío al sitio de construcción, lo que también ahorra costos y proporciona un mejor control de calidad.
Los constructores también tienen la ventaja de que pueden proporcionar más fácilmente una reducción o un subsidio en la tasa de interés hipotecaria para la compra, lo que hace que los pagos mensuales sean más manejables, lo cual es especialmente importante para los compradores de su primera vivienda.
Eso ha llevado a un aumento en la construcción hacia el este en la I-70, hacia el noreste en la I-76 y hacia el norte en la I-25. Algunos podrían considerar la construcción de casas en Bennett o en Johnstown para los trabajadores que se desplazan al área metropolitana de Denver como un apoyo a la expansión descontrolada, pero Smith lo ve de manera diferente.
"Alguna gente considerará 'manejar para calificar' como un insulto, pero creo que, desde un enfoque holístico, debemos brindar asequibilidad y valor en toda el área metropolitana. La gente está dispuesta a manejar más lejos. Tenemos que encontrar una manera de que se puedan salir de un apartamento", dijo el.
Cuando Landsea Homes, con sede en Dallas, entró en el mercado de Colorado en el otoño de 2023, se centró en una estrategia de desarrollar en el perímetro exterior, donde construyó casas emparejadas totalmente eléctricas en Prairie Center Village en Brighton, y casas unifamiliares en Pintail Commons en Johnstown Village en Johnstown.
Oakwood también está buscando oportunidades para poder aportar modelos más rentables a las parcelas de terreno que podrían reutilizarse en los vecindarios existentes. Continúa construyendo en suburbios como Reunion y Green Valley Ranch, pero los modelos que vende en Bennett han resultado ser especialmente populares.
Los compradores primerizos no son los únicos que se están envejeciendo. Las viviendas compradas en los EE. UU. el año pasado tenían un promedio de 36 años, en comparación con 27 años en 2012, según un estudio de Seattle Redfin.
En el área metropolitana de Denver, la edad promedio de una vivienda comprada el año pasado fue de 32 años, y más de la mitad de las viviendas compradas tenían más de 30 años.
Una de las razones del envejecimiento de las viviendas disponibles para la venta es que los constructores han batallado por igualar un ritmo histórico de nuevas construcciones después de la recesión inmobiliaria de finales de la década de 2000. Solo el 9 por ciento de las viviendas actuales de los EE. UU. se construyeron en la década de 2010, que es la proporción más baja de cualquier década que se remonta a la década de 1940, cuando la Segunda Guerra Mundial puso un gran freno a la construcción.
Los compradores primerizos también se sienten atraídos por los precios más bajos de las casas más viejas. En Denver, una casa que tenía 30 años o más costaba $65,000 menos en promedio que una que tenía 5 años o menos, según Redfin.
"El inventario de viviendas de los EE. UU. está envejeciendo cada año, y no es porque los compradores prefieran las casas más viejas, sino porque no hemos construido suficientes nuevas", dijo el economista principal de Redfin, Sheharyar Bokhari, en comentarios que acompañan al informe. “Sin más construcción, los compradores se ven obligados a elegir entre un grupo de propiedades envejecidas que presentan todo otro conjunto de desafíos financieros, especialmente para aquellos que intentan ahorrar suficiente dinero para escalar la escala de la propiedad”.
Los sistemas envejecidos, las ineficiencias energéticas y los mayores costos de mantenimiento pueden aumentar los gastos continuos asociados con las casas más antiguas.
La creciente diferencia de edad es especialmente notable cuando se trata de condominios. En 2012, la edad promedio de un condominio comprado en los EE. UU. fue de 26 años, o construida en 1986. En 2024, la edad media fue de 38 años, también construida en 1986.
Una gran razón por la que los compradores primerizos se dirigen a la periferia es que Colorado no ha podido construir suficientes condominios nuevos, y esto se debe a la continua incapacidad de resolver sus problemas con los litigios por defectos de construcción.
Los repetidos ajustes legislativos no han logrado reducir las primas de los seguros de construcción lo suficiente como para que los constructores estén dispuestos a asumir los riesgos de litigio asociados con los nuevos condominios. El lunes 12 de mayo, el gobernador Jared Polis promulgó el Proyecto de Ley 25-1272 de la Cámara de Representantes, que crea un Programa de Incentivos para la Construcción Multifamiliar que reduce la responsabilidad legal de los constructores que acuerdan de antemano seguir estándares de construcción, garantías más altas y permitir inspecciones independientes.
"Esta nueva ley llevará a la construcción de miles de nuevos condominios en todo nuestro estado. Al derribar las barreras que impedían que se construyeran nuevos condominios, estamos desbloqueando viviendas nuevas y más accesibles para que los habitantes de Colorado puedan comprar su primer hogar", dijo Polis en un comunicado.
El envejecido inventario de condominios de la región, gran parte de ellos construidos en las décadas de 1970 y 1980, contribuye a mayores costos de seguro y mantenimiento y, a su vez, a tarifas de asociación más altas. Al mudarse a nuevos desarrollos en lugares como Bennett, Strasburg, Watkins o el este de Aurora, donde los precios y los honorarios de las asociaciones son considerablemente más bajos, los compradores primerizos pueden entrar por la puerta.
Lo que también ha impulsado la tendencia exurbana es el cambio al trabajo remoto que se produjo durante la pandemia. Aunque cada vez más empleadores llaman a los trabajadores a la oficina, los viajes largos son más manejables si son limitados.
Ha habido un aumento de popularidad de comunidades antes olvidadas como Keenesburg y Wiggins a lo largo del corredor de la I-76 a medida que los constructores y compradores buscan una mayor asequibilidad.
Pero algunos compradores esperanzados también se han vuelto vendedores desilusionados. Las casas exurbanas tienden a ser de menor calidad de construcción con menos opciones de diseño, lo cual es común a las viviendas primerizas. Muchos carecen de un sótano para ahorrar en costos.
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