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Después de años de auge, el mercado inmobiliario de Denver se está enfriando rápidamente, lo cual genera dudas acerca de si una corrección de precios es inminente.
El número de propiedades activas en venta en abril en el área metropolitana de Denver alcanzó 10,354, un aumento impresionante del 65 por ciento en comparación con el año anterior y el nivel más alto para cualquier abril desde que se hicieron registros en 2017, según datos de anuncios de Realtor.com.
Agentes inmobiliarios locales dicen que la causa es una combinación de factores, incluidos la desaceleración de la migración hacia Colorado desde otros estados, el aumento del costo de los seguros, y una disminución en la demanda para los condominios y las casas adosadas, que representan una parte desproporcionada del mercado de viviendas en Denver.
La asequibilidad también representa un gran obstáculo. Un informe reciente del Common Sense Institute of Colorado reveló que el costo de ser propietario de una vivienda en Denver ha aumentado un 18 por ciento a partir de 2022, mientras que los salarios solo han subido un 6 por ciento.
Hasta finales de abril, el número de viviendas en venta en el área metropolitana de Denver era un 90 por ciento más alto que el promedio anterior a la pandemia, de 2016 a 2019.
La explosión de inventario representa un aumento de la oferta que está superando rápidamente a la demanda, con el número de nuevos listados en el mercado de Denver en abril aumentando un 24 por ciento con respecto al año anterior, mientras que el número de las viviendas bajo contrato, un indicador de la actividad de los compradores, aumentó menos del 2 por ciento.
Los precios de catálogo ya se han debilitado en el área metropolitana de Denver, con un precio medio en abril de $599,450, un 4 por ciento menos que el año pasado. Los precios por pie cuadrado bajaron un 1 por ciento anual, una posible señal de que los valores de las viviendas están disminuyendo.
Mientras tanto, el alquiler en Denver está bajando rápidamente, con una reducción de 7.1 por ciento en la mediana de renta solicitada en abril en comparación con el año pasado tras un auge en la construcción de viviendas multifamiliares. Para los compradores primerizos potenciales, la disminución en la renta podría ser un incentivo para seguir alquilando por más tiempo, retrasando sus planes de compra.
Nick Gerli, director ejecutivo de la empresa de análisis inmobiliario Reventure App, le dijo a Realtor.com que cree que el mercado de Denver se encamina ahora a una corrección, y pronostica que el valor medio de las viviendas en el área caerá un 9 por ciento en los próximos 12 meses.
"Los compradores locales han sido excluidos por los precios, y probablemente prefieren seguir alquilando," afirma el.
El débil mercado de los condominios está impulsando la desaceleración en Denver
El mercado de vivienda en Denver incluye una proporción inusualmente alta de viviendas adosadas, una categoría que incluye townhomes y condominios.
Las viviendas adosadas han sido un factor importante en la explosión de inventario en Denver, según datos de Realtor.com.
Durante los últimos 12 meses, un promedio del 34 por ciento de los listados activos en Denver fueron viviendas adosadas, un aumento de 5.2 puntos porcentuales con respecto al año anterior. A nivel nacional, solo el 22 por ciento de los listados eran de viviendas adosadas, un aumento de apenas 1.5 puntos porcentuales.
Los precios de catálogo para viviendas adosadas también están bajando más rápido que los de las casas unifamiliares en Denver. En abril, el precio mediano de catálogo de viviendas adosadas en Denver disminuyó un 7.3 por ciento con respecto al año anterior, una reducción mayor que la del 3.1 por ciento para los listados de casas unifamiliares, según los datos de Realtor.com.
"Las viviendas adosadas representan una porción creciente del mercado inmobiliario de Denver, por lo que los cambios en los precios dentro de este segmento tienen un efecto cada vez mayor en el mercado general," dice Hannah Jones, analista principal de investigación económica en Realtor.com. "Los precios de las viviendas adosadas han disminuido más rápido que los de las viviendas unifamiliares en Denver, aunque ambos han bajado anualmente."
Liz Richards, asesora inmobiliaria global de Sotheby’s en Denver, dice que, a medida que los compradores primerizos tardan más en adquirir una vivienda debido a las limitaciones de asequibilidad, más de ellos están optando por saltarse la compra de una vivienda adosada e ir directamente a una casa unifamiliar tradicional.
Dijo ella que al rentar un townhome y demorar en comprar uno, muchos inquilinos piensan “¡ya basta! Queremos un jardín, queremos espacio, queremos poder respirar.”
Las crecientes cuotas de las asociaciones de propietarios (HOA) son otro obstáculo mayor para el mercado de townhomes y condominios en Denver, una tendencia impulsada en gran parte por el aumento de las primas de los seguros en Colorado.
"Las cuotas de las HOAs dificultan mucho las cosas para los compradores", comenta Keri Duffy, miembra del comité de tendencias de mercado de DMAR [https://www.dmarealtors.com/]. "Con las más altas tasas de interés hipotecarias, su presupuesto mensual realmente se ve afectado en cuanto a para lo que pueden calificar."
Pero también cree que el pronóstico de Gerli de una reducción de precios del 9 por ciento durante los próximos 12 meses en el área metropolitana de Denver es “algo dramático”. “Sigo viendo ofertas múltiples y muchos propietarios tienen una tremenda cantidad de equidad en sus viviendas. Si no tienen que mudarse, no se van a mudar.”
Cómo pueden los vendedores en Denver navegar un mercado débil
Para los vendedores de casas en Denver, mantenerse competitivos en un mercado débil requiere un esfuerzo adicional que no habría sido necesario hace unos años, según expertos locales.
Sobrevalorar la propiedad es un error común en Denver, con el 27 por ciento de los listados reduciendo su precio de catálogo en abril según datos de Realtor.com.
Pero una reducción de precio no necesariamente corrige el daño si los compradores potenciales ya han visto y descartado el listado debido a un precio inicial poco realista, dice Duffy.
"Si lo sobrevaloras, te eliminan, incluso con un cambio de precio," dice ella. "No necesariamente vuelves a entrar en el radar de los compradores con ojos nuevos. La gente simplemente ya no ve tu casa."
Los compradores en Denver también son cada vez más exigentes, prefiriendo propiedades que no necesiten reparaciones o actualizaciones y que estén listas para habitar.
"Son las casas que han hecho las renovaciones, que han atendido el mantenimiento, las que realmente destacan," dice Snitker.
Eso puede significar pintura y alfombras nuevas, o electrodomésticos nuevos, o reemplazar un techo viejo. Pero no espere que esas mejoras justifiquen un aumento significativo en el precio de venta.
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