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La clave es saber si refinanciar pasa el “punto de equilibrio”.
Es probable que refinanciar no resulte rentable para la mayoría de los propietarios que piensan mudarse en el futuro cercano, según Jake Krimmel, economista principal de Realtor.com.
La clave para refinanciar, dijo él, es saber si realizarlo pasa una regla llamada el “punto de equilibrio”, que calcula si los costos iniciales son superados por los ahorros de una tasa de interés hipotecaria más baja.
“El tamaño del préstamo, el plazo restante y, más que nada, el tiempo que el prestatario planea permanecer en su casa son importantes”, dijo Krimmel, señalando que “una regla general es dividir los costos de cierre entre los ahorros mensuales.”
Aunque la Reserva Federal recortó las tasas de interés por tercera vez consecutiva, esto no significa necesariamente que bajaran las tasas de interés hipotecarias. Las tasas de interés hipotecarias no son directamente afectadas por las decisiones sobre las tasas de interés preferenciales de la Reserva Federal, pero siguen de cerca el rendimiento de los bonos tesoreros a 10 años.
Y a pesar de que los formuladores de las políticas indicaron que podría haber solo una rebaja de las tasas de interés preferenciales en el nuevo año a medida que se acercan a un nivel neutral, los economistas esperan que las tasas de interes hipotecarias sigan bajando ligeramente, situándose en torno al 6.3 por ciento este año.
Aunque esta reducción no es considerable, considerando un promedio del 6.6 por ciento para 2025, esto genera dudas acerca de la refinanciación, dijo Krimmel.
Refinanciar no es gratuito. Los propietarios tendrán que pagar los costes de cierre del nuevo préstamo, por lo que es importante que los ahorros derivados de los pagos mensuales más bajos superen esos costes a lo largo del tiempo, dijo Krimmel.
Refinanciar generalmente solo tiene sentido cuando la tasa de interés de la nueva hipoteca es entre 0.5 y 1 punto porcentual menor al que ya tiene un propietario, porque ofrece suficientes ahorros para justificar los costes de la refinanciación, según Krimmel.
Hoy en día, la mayoría de los propietarios de viviendas tienen tasas de interés hipotecarias muy por debajo de las tasas actuales del mercado, por lo que refinanciar les haría perder dinero. Esto es lo que comúnmente se conoce como el efecto “lock-in".
Para ponerlo en perspectiva, hoy en día, sólo los prestatarios con una tasa de interes hipotecaria del 6.7 por ciento o más alcanzarían ese punto de equilibrio en el que la refinanciación podría dar sus frutos. Actualmente, más del 80 por ciento de los propietarios de viviendas tienen tasas de interés hipotecarias menores del 6 por ciento, lo que significa que sólo un pequeño grupo de prestatarios se beneficiaría de una refinanciación en el corto plazo.
Asi que si alguien piensa mudarse pronto, Krimmel avisa que refinanciar probablemente no valdrá la pena.
Los quienes más se beneficiarían son los quienes compraron casas recientemente (en los últimos 2 o 3 años) cuando las tasas estaban entre el 7 y el 8 por ciento. Incluso una pequeña reducción en las tasas del mercado podría dejarles más del 1 por ciento de ganancias, haciendo atractiva la refinanciación. Pero estos prestatarios también tienden a tener grandes montos de préstamos y planean permanecer en sus hogares durante al menos 5 años más, por lo que refinanciar podría beneficiarlos más.
Pequeñas reducciones de las tasas son bastante irrelevantes para los propietarios de viviendas quienes están “atrapados” con hipotecas con bajas tasas de interés del 3 al 4 por ciento.
Los propietarios de viviendas también deben recordar que no se trata sólo de las tasas hipotecarias promedio reportadas sino de qué tasa pueden obtener. El crédito, el enganche y comparar préstamos son extremadamente importantes y pueden importar más que los cambios en la política de la Reserva Federal.
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