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¿Es esta su situación?
Ha querido cambiarse a una nueva casa desde hace tiempo. Y sabe que puede vender su casa actual rápidamente. Pero se preocupa sobre encontrar su nueva casa dado el escandalosamente fuerte mercado que hemos tenido durante los últimos años en el área de denver.Si esta es su situación, tenemos buenas noticias. El mercado de casas que fuertemente favorecía a los vendedores se ha transformado en un mercado más rutinario. El fenómeno de tantas casas con oferta múltiples se ha disminuido. Se ha vuelto más fácil comprar una casa.
El mercado todavía favorece a los vendedores, pero se ha hecho mucho menos salvaje y un buen momento para los quienes quieren cambiarse a una casa mas grande, mas chica, o en otra vecindad dentro del mercado de casas.
La clave para hacer un cambio como este es tener una estrategia clara. A continuación se presentan 5 opciones de trámite para una compra y venta junto con pros y contras para cada uno.
Estrategia #1 - venta con contingencia (solo se vende si se compra otra), compra con cierre simultáneo: usted pone su casa actual en el mercado y solicita un contrato que le permite el tiempo para encontrar una propiedad de reemplazo. Usted entonces busca la propiedad de reemplazo y pide en el contrato de compra que los cierres para ambas transacciones sean en el mismo día.
Pros: conveniencia - solo una mudanza.
Contras: Estresante – si no encuentra un reemplazo adecuado, tendrá que parar la venta de la casa actual y tener que volver a empezar. La fecha límite para encontrar una propiedad de reemplazo puede presionarlo a que se comprometa y agarre una propiedad apenas adecuada y/o que pierda el apalancamiento en las negociaciones.
Estrategia # 2 - compra de casa con contingencia (solo se compra si se vende la casa actual), venta con cierre simultáneo: usted encuentra la propiedad de reemplazo y la consigue con una contingencia en el contrato que le da el tiempo para vender su casa actual. Usted entonces pone su casa actual de venta y consigue un contrato con ambos cierres en el mismo día.
Pros: conveniencia - solo una mudanza.
Contras: estresante – no muchos vendedores quieren aceptar un contrato de un comprador quien tiene que vender una casa que todavia no esta bajo contrato. Aunque el vendedor de la nueva casa acepte tal contrato, la fecha límite para vender su casa actual lo pone en una posición en la cual tendrá que ser menos agresivo en su precio inicial de venta y/o perder el apalancamiento en las negociaciones en la venta de su propiedad actual.
Estrategia #3 - venta sin contingencia, compra de casa sin requerimiento de cierre simultáneo: usted pone su casa actual de venta sin condición en el contrato de encontrar un reemplazo. Usted busca la casa de reemplazo y trata de cerrar el mismo día del día de cierre de la casa actual. Si usted no puede encontrar un reemplazo a tiempo, usted está preparado en vivir en alojamiento temporal mientras sigue buscando la propiedad de reemplazo.
Este es una gran estrategia en un mercado que favorece a los compradores en el cual los precios están bajando. Usted vende la casa actual antes de que pierda más valor y compra un poco más tarde con un precio inferior para la propiedad de reemplazo. Ya que la venta es más difícil en un mercado que favorece a los compradores, usted completa la transacción más difícil primero.
Pros: Usted puede vender su casa actual sin presión excesiva y al precio máximo ya que no hay una fecha límite artificial para venderla. También puede ser paciente en la búsqueda de su casa de reemplazo. Usted puede comprometerse menos y está en mejor posición para negociar en la compra de su casa de reemplazo.
Contras: Probablemente tendrá que hacer una mudanza doble y preparar para mudarse de su casa actual antes de que haya encontrado y cerrado en la compra de su casa de reemplazo.
Estrategia #4 - compra sin contingencia, venta sin requerir cierre simultáneo: usted encuentra su casa de reemplazo y no requiere en el contrato de que se debe vender su casa actual para cerrar. Esta estrategia normalmente implica un préstamo puente para tener el efectivo para el enganche para la casa de reemplazo. Usted pone su casa actual en el mercado y trata de venderla sin preocuparse por si el cierre ocurre antes o después de cerrar en la compra de la casa de reemplazo. Si usted no puede conseguir que el cierre de la venta de la casa actual se haga cerca del tiempo en el cual cerrará en la compra de la casa de reemplazo, usted usa el préstamo puente para completar la compra. El préstamo puente es pagado con la ganancia de la venta de la casa actual cuando cierre.
Este es una gran estrategia en un mercado que favorece a los vendedores con precios que se están elevando mucho. Usted fija el precio en la casa de reemplazo antes de que los precios suban más y vende su casa actual a un precio algo más alto. Ya que la compra es más difícil en un mercado que favorece a los vendedores, usted completa la transacción difícil primero.
Pros: Conveniencia - solo una mudanza. Usted puede ser algo paciente en encontrar su casa de reemplazo. Puede hacer menos compromisos y negociar más fuertemente para conseguir la casa de reemplazo a un buen precio.
Contras: usted tendrá que hacer pagos de hipoteca dobles hasta que usted venda su casa actual después de haber comprado su casa de reemplazo. Hay un poco de incertidumbre sobre la cantidad de dinero que usted conseguirá en la venta de su casa actual (no sabrá sus ganancias netas exactas hasta que se venda y cierre). Usted tendrá que ser más flexible en la negociación del contrato para la venta de su casa actual ya que no va a querer hacer 2 pagos de casa por demasiado tiempo
Estrategia #5 - compra sin contingencia, convierta su casa actual a un alquiler: usted podría comprar su casa de reemplazo y quedarse con su casa actual, convirtiéndola en una casa de inversión. Esto funciona bien si busca acumular activos o generar un flujo de fondos.
Pros: conveniencia - solo una mudanza.
Contras: usted tendrá un activo que se necesitará administrar. Tendrá que encontrar arrendatarios, tratar con ellos, y habrá costos de reparación. La gran parte de este trabajo se puede delegar a un administrador de propiedades, lo cual ahorra tiempo, pero cuesta más dinero.
¿Parece confuso? Ciertamente lo puede ser al principio. Toma un poco de tiempo para entender estas estrategias completamente. Pero no se preocupe, nosotros nos dedicamos a ayudarle encontrar la mejor solución para su situación.
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